南京家居乐龙蟠建材有限公司与南京酿酒总厂、南京润轻投资发展有限公司租赁合同纠纷

    【裁判要旨】《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人是房屋所有人，还同时规定拆迁租赁房屋，拆迁人应与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。拆迁致讼争标的物灭失，被拆迁人丧失所有权，承租人失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。承租人对被拆迁物进行装饰装修、添附、改扩建，其投入本可以作为成本在租赁期内摊销完毕，拆迁使其收回成本目的不能实现，其未能摊销的成本应在拆迁补偿款中优先受偿，已经摊销部分则不再予以补偿（此部分承租人可得补偿的计算方法是：承租人可得补偿=承租人投入的资金/租赁期*拆迁时尚余的租赁期）。承租人的投入使拆迁物增值，其投入与拆迁补偿款的获得之间存在直接因果关系，并且承租人的投入本应获得收益，拆迁使其预期利益落空，该损失亦应得到适当弥补。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2014）民一终字第59号

    上诉人（原审原告）：南京家居乐龙蟠建材有限公司。

    法定代表人：吴建发，该公司董事长。

    委托代理人：王凡，江苏世纪同仁律师事务所律师。

    委托代理人：万巍，江苏世纪同仁律师事务所律师。

    上诉人（原审被告）：南京润轻投资发展有限公司。

    法定代表人：祝义财，该公司董事长。

    委托代理人：张照平，北京市华城律师事务所律师。

    委托代理人：张宇峰，北京市华城律师事务所律师。

    上诉人（原审被告）：南京酿酒总厂。

    法定代表人：李捍东，该厂厂长。

    委托代理人：张照平，北京市华城律师事务所律师。

    委托代理人：张宇峰，北京市华城律师事务所律师。

    上诉人南京家居乐龙蟠建材有限公司（以下简称家居乐公司）与上诉人南京润轻投资发展有限公司（以下简称润轻公司）、上诉人南京酿酒总厂（以下简称酿酒厂）租赁合同纠纷一案，江苏省高级人民法院于2013年12月10日作出（2012）苏民初字第7号民事判决。家居乐公司、润轻公司、酿酒厂对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。家居乐公司的委托代理人王凡、万巍，润轻公司和酿酒厂的委托代理人张照平、张宇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    一审法院经审理查明：2003年至2004年间，根据南京市人民政府有关文件精神，酿酒厂实施“三联动”改革，由润轻公司对酿酒厂进行并购重组。在酿酒厂有关资产办理过户手续期间（其中2幢房屋已变更至润轻公司名下），为使“三联动”改革顺利实施，南京市秦淮区人民政府经招商洽谈，引进江苏家居乐建材超市有限公司承租酿酒厂位于南京市秦淮区秦虹街道龙蟠中路403号房屋，开设大型建材超市。为此，江苏家居乐建材超市有限公司与润轻公司共同出资设立家居乐公司，公司注册资本为20000000元，其中江苏家居乐建材超市有限公司占82%、润轻公司占18%。

    2004年9月10日，润轻公司、酿酒厂（甲方）与家居乐公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于南京市秦淮区秦虹街道龙蟠中路403号（原七里街3号）的厂房、场地及其附属设施（以下简称租赁物）用于开设建材超市等经营活动。甲方于2004年4月21日向乙方交付租赁物，鉴于交接和建设实际情况，租赁期限从2004年7月1日起至2019年6月30日止共计15年。租赁及物业管理等费用每年3000000元，其中厂房1400000元、场地400000元、附属设施200000元、物业管理费1000000元。租赁期内，租赁物由乙方使用、管理与维护，其中水电、通讯、环保、绿化、消防、安全等由乙方负责管理并承担费用。乙方因业务或其他原因需要改变厂房及附属设施结构、用途，包括拆除和改建等，事先应征得甲方同意。需履行报批手续的，甲方予以配合办理相关手续。改建工程投入使用半年后，乙方应将完整资料交甲方备案。乙方可拆除甲方厂房共23657.08平方米，地坪9000平方米和围墙153米，并对租赁物进行改建。改建的不动产，其所有权属甲方，在租赁合同履行期间乙方享有使用权。因不可抗力或市政拆迁等，致使任何一方不能履行本合同时，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，双方协商解决相关事宜等。

    上述协议签订前，润轻公司、酿酒厂于2004年4月21日交付租赁物。家居乐公司接受租赁物后，除利用了酿酒厂原9028.8平方米发酵楼中的8754.38平方米外，将协议附件即《拆除房屋、地坪及围墙清单》中的建筑物予以拆除重建。

    2004年7月、11月，酿酒厂分别向南京市规划局、南京市人民政府呈送报告，要求政府有关部门批准其改建的“临建项目”。2004年9月9日，南京市公安局秦淮分局向家居乐公司出具宁秦公消审（2004）第51号《关于同意家居乐建材超市新建及改造工程施工设计的消防审核意见》。2004年12月7日，南京市规划局向酿酒厂发出《整改通知书》载明：因酿酒厂正在进行企业改制，有关土地手续及性质尚未明确，要求其补办规划审批手续。2005年3月28日、29日，南京市公安局秦淮分局分别出具《消防安全检查意见书》和《消防验收意见书》，同意家居乐公司开业，并确认消防验收合格。

    2005年6月至2006年1月间，家居乐公司委托南京华弘工程造价咨询有限公司（以下简称华弘咨询公司）对改、扩建工程及装饰装修工程等进行造价审计。2006年3月30日，家居乐公司形成“一届三次董事会决议”，确认家居乐公司固定资产投资为39332700元，其中已审计项目21821400元，不需要审计项目17511300元。

    2009年2月13日，南京市秦淮区发展和改革局向南京市发展和改革委员会上报《关于秦淮区家居乐地块危旧房改造项目核准的请示》载明：为加快老城区危旧房改造工作，拟实施家居乐地块的危旧房改造，该项目实施单位为南京市秦淮区房地产开发公司（以下简称拆迁人）。2009年4月2日，南京市房产管理局向拆迁人颁发宁拆许字（2009）第010号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限自2009年4月16日起至2009年7月15日止。次日，南京市房产管理局在《现代快报》上发布拆迁公告。

    2004年7月至2009年3月，家居乐公司共计支付租赁费用14250000元。2009年4月起，家居乐公司不再支付租赁费用。2009年12月底，家居乐公司停止营业。

    2010年3月15日，拆迁人分别与酿酒厂、润轻公司签订《拆迁补偿协议》，约定：拆迁人支付酿酒厂货币补偿金共计88745793元，其中包括房屋、土地补偿，以及生产用房的设备拆除、安装、搬迁费用583304.6元，拆迁营业用房的停业补偿费用3211453.5元，室内装饰装修补偿12059472元；拆迁人支付润轻公司货币补偿金共计1981612元，其中包括房屋、土地，以及室内装饰装修补偿130224元。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：1.该单位经过道路拓宽以及改制后，为了更好经营，将原产权证上的部分房屋拆除重新翻建，因历史原因而没有领取新的产权证，考虑到实际情况，原产权证上因拆除面积11768.6平方米，给予照顾补偿9322025元。2.钢棚2937平方米，补偿237840元。3.附着物（广告栏、配电、绿化、地坪、空调、太阳能、电增容、电话、地下管网、消防）补偿13350305.9元。4.其它一次性补偿6300000元。共计补偿45194625元。以上酿酒厂、润轻公司共获得拆迁补偿款135922030元。因家居乐公司与润轻公司、酿酒厂就拆迁补偿事宜未达成一致意见，拆迁人至今未向润轻公司、酿酒厂支付拆迁补偿款。2010年4月9日，酿酒厂向拆迁人出具《同意房屋拆除认可单》。2012年7月16日，家居乐公司提起本案诉讼。

    2012年8月28日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城法秦核字（2012）第J1201号《核查通知书》。2012年9月4日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城执秦限字（2012）第J1201号《限期拆除通知书》。2012年9月17日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城执秦强字（2012）第J1201号《强制拆除决定书》。2012年9月21日，南京市秦淮区秦虹街道龙蟠中路403号房屋被强制拆除。

    另查明：拆迁人与酿酒厂签订的《拆迁补偿协议》按以下评估规则确定补偿数额：1.土地重置成本补偿，面积20824.2平方米，单价每平方米2554元，合计53185006.8元。2.有证房屋建安工程费补偿，面积11740.3平方米，单价每平方米1599×0.95（成新率）＝1519.05元，合计17834102.71元。3.无证房屋建安工程费补偿，面积18408.38平方米，单价每平方米1014×0.95（成新率）＝963.3元，合计17732792元；无证房屋面积中包含原有证现无证的面积另补偿建安工程费，面积11768.6平方米，单价每平方米833.8×0.95（成新率）＝792.11元，合计9322025元。4.房屋装饰装修补偿，面积30148.68平方米，单价每平方米500×0.8（成新率）＝400元，合计12059472元。

    拆迁人与润轻公司签订的《拆迁补偿协议》按以下评估规则确定补偿数额：1.土地重置成本补偿，面积496.3平方米，单价每平方米2554元，合计1267550.2元。2.房屋建安工程费补偿，面积542.6平方米，单价每平方米1385×0.95（成新率）＝1316元，合计714061.6元。3.房屋装饰装修补偿，面积542.6平方米，单价每平方米300×0.8（成新率）＝240元，合计130224元。

    家居乐公司改、扩建工程造价经审计的费用构成如下：1.土建安装工程费用。2005年6月16日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（113）号工程结算审核报告载明：总建筑面积24830.3平方米，其中新砌部分16075.92平方米、利用原有建筑部分8754.38平方米，共有三层，工程合计总造价为17000000元。该审计报告面积与政府确认面积30148.68平方米相差5318.38平方米，系新建房屋中一层与二层之间的夹层面积。2005年12月15日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（262）号土方工程竣工结算审计报告载明：工程主要包括超市主房基槽土方挖、运、回填，室外广场土方挖、运、回填，老房拆除、垃圾外运等，审计后核定造价为813520.1元。以上合计17813520.1元。2.装饰装修工程费用。2005年7月20日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（140）号外立面装修工程结算审核报告载明：审计后核定造价为917969.61元。2006年9月6日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2006）第（155）号超市内装饰竣工结算审计报告载明：审计后核定造价为496833.4元。上述合计1414803.01元。3.消防工程费用。2005年8月29日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（160）号消防工程竣工结算审计报告载明：消防工程建筑面积16402.5平方米，主要包括火灾报警及联动系统、水喷淋系统、室内外消火栓系统、水泵房、防火卷帘门等，审计后核定造价为1053721.23元。4.空调工程费用。2006年1月20日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（263）号超市空调（风管）工程竣工结算审计报告载明：空调（风管）工程建筑面积16402.5平方米，主要包括风管的制作安装、设备部件的安装等，审计后核定造价为874011.32元。2006年1月24日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2006）第（19）号超市空调（水管）工程竣工结算审计报告载明：空调（水管）工程建筑面积16402.5平方米，主要包括空调系统机组安装、管道及管道附件安装等，审计后核定造价为1162026.31元。空调主机设备1620000元，冷暖设备供销98000元，泵采购37800元。共计3791838元。

    家居乐公司的诉讼请求是：请求判决酿酒厂、润轻公司连带承担违约赔偿责任，向家居乐公司赔偿各项损失共计202605936.77元。其中包括：1.在租赁房屋被拆迁补偿范围内支付给家居乐公司拆迁损失补偿款81475581.31元。2.支付因未办理房产权证而给家居乐公司造成的其他拆迁损失3690057.74元。3.支付因其违约行为造成家居乐公司库存物资损失15414597.72元。4.支付因其违约行为造成家居乐公司经营可得利益损失102025700元。酿酒厂、润轻公司承担本案全部诉讼费用。

    一审法院认为：经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订《拆迁补偿协议》构成违约能否成立。二、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂应按政府拆迁补偿标准给付其补偿费用能否成立。三、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂应赔偿其库存物资损失和经营可得利益损失能否成立。

    关于争议焦点一，双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。根据《租赁合同》关于“因不可抗力或市政拆迁等，致使任何一方不能履行本合同，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，双方协商解决相关事宜”的约定，说明双方在签订《租赁合同》时对租赁物可能会遇拆迁已有所预见，故当《租赁合同》因拆迁而终止履行时，双方均不构成违约。虽然《租赁合同》约定，如遇拆迁时，双方协商解决相关事宜，但在双方不能协商一致的情况下，润轻公司、酿酒厂作为被拆迁房屋的所有人即被拆迁人，依据拆迁法律法规的规定与拆迁人签订《拆迁补偿协议》，并将被拆迁房屋交付给拆迁人拆除的行为，不违反合同约定及法律规定，家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂的单方签约行为构成违约，不能成立，不予支持。

    关于争议焦点二，一审法院认为，双方为租赁合同关系，后因发生租赁物被拆迁而导致租赁合同终止。虽然润轻公司、酿酒厂能够依据拆迁法律关系取得拆迁补偿款，但其在取得拆迁补偿款后，应当依据租赁合同关系，在拆迁补偿范围内与家居乐公司协商解决双方《租赁合同》终止后的相关事宜。在润轻公司、酿酒厂取得的拆迁补偿款135922030元中，对土地部分54452557元的补偿款属土地使用权人即润轻公司、酿酒厂所有，搬迁、停业补偿款3794758.1元属承租人即家居乐公司所有，双方并无争议。其他补偿款77674714.9元有争议，双方应当按约协商解决，因双方不能协商一致，且争议费用中涉及改扩建的房屋、装饰装修、附着物，以及拆迁人给予的一次性补偿款等项目，故应根据租赁合同性质、约定及实际履行情况等因素，由润轻公司、酿酒厂对家居乐公司因拆迁所受损失给予相应补偿。

根据《租赁合同》约定，家居乐公司可投入资金对租赁物进行改扩建，改扩建部分的房屋归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租赁期内有偿使用15年。从《租赁合同》履行情况看，家居乐公司对原有房屋进行改扩建后仅使用了5.5年，对已实际使用了5.5年的被拆迁房屋及装饰装修等，家居乐公司无权再要求润轻公司、酿酒厂在拆迁补偿款中给予补偿，即双方争议的77674714.9元拆迁补偿款中应扣除：5.5÷15×77674714.9＝28480728.8元。对其余的77674714.9－28480728.8＝49193986.1元，一审法院认为，虽然《租赁合同》约定改扩建房屋归润轻公司、酿酒厂所有，但考虑到家居乐公司投入39332700元对原有房屋进行改扩建后，一方面使房屋面积从合同约定的可拆除房屋23657.08平方米增加到了拆迁补偿面积30148.68平方米，同时使房屋的成新率在拆迁时增加到了0.95，故家居乐公司对改扩建房屋的投入应在拆迁补偿利益中得到相应实现。因改扩建之前的房屋状况及当时的成新率无直接证据证明，双方的补偿利益难以具体量化，且合同未履行的租赁期限尚有9.5年，故本案应考虑以上因素，酌定49193986.1元拆迁补偿款按6：4的比例进行分配，即家居乐公司可得补偿款为49193986.1×60%＝29516391.66元，加上双方无争议的搬迁、停业补偿款3794758.1元，润轻公司、酿酒厂应给予家居乐公司补偿款总额为33311149.76元。

    关于争议焦点三，1.关于家居乐公司主张的因部分改扩建房屋未办理房屋所有权证而造成的其他拆迁损失。家居乐公司是为了实现自身租赁目的而对原有房屋进行改扩建，尽管其改扩建后的租赁房屋被拆迁时，拆迁人核定有部分房屋没有办理所有权证，但该事实并未影响家居乐公司对租赁房屋的使用，亦没有对其正常经营造成任何损失。故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿该部分房屋的“其他拆迁损失”3690057.74元，一审法院不予支持。2.关于家居乐公司主张的库存物资损失。从家居乐公司提供的有关库存物资损失等证据看，其主张的物资损失包括因搬迁灭失、折价变卖、不能销售、潜在贬值等。但从租赁物被拆迁的过程来看，南京市房产管理局于2009年4月3日即发布拆迁公告，家居乐公司在此之后仍实际经营至2009年12月底，租赁物直到2012年9月才被拆除，故家居乐公司应有足够时间来处理有关库存物资，且即使家居乐公司主张的库存物资损失属实，亦与润轻公司、酿酒厂无因果关系，故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿库存物资损失15414597.72元，一审法院不予支持。3.关于家居乐公司主张的经营可得利益损失。家居乐公司主张经营可得利益损失应以润轻公司、酿酒厂不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定为前提。如前所述，本案《租赁合同》系因不可归责于双方的事由导致合同终止履行，故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿经营可得利益损失102025700元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

    关于润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司欠付租赁费用的问题。家居乐公司自2004年7月起至2009年3月止向润轻公司、酿酒厂支付租赁费用共计14250000元，自2009年4月起家居乐公司停止支付租赁费用。虽然《租赁合同》于2009年4月因拆迁而终止履行，但家居乐公司此后仍占有、使用租赁物，直至2009年12月底才停止营业。家居乐公司占有、使用租赁物，应当向润轻公司、酿酒厂支付相应费用，该使用费用标准可参照《租赁合同》约定执行。根据《租赁合同》约定，家居乐公司每年应支付租赁费用3000000元，故家居乐公司应支付自2009年4月起至2009年12月止的租赁物使用费为2250000元。该款应从润轻公司、酿酒厂给予家居乐公司补偿款总额33311149.76元中扣除。虽然租赁物于2012年9月17日才被拆除，但润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司在此期间仍占有、使用租赁物，缺乏证据证明，故其要求家居乐公司支付2010年1月至2012年9月期间的租赁物使用费，一审法院不予支持。

    综上所述，家居乐公司的部分诉讼请求及理由成立，一审法院予以支持。润轻公司、酿酒厂应支付家居乐公司补偿款为33311149.76－2250000＝31061149.76元。据此，判决：一、润轻公司、酿酒厂于判决发生法律效力之日起三十日内向家居乐公司给付补偿款31061149.76元；二、驳回家居乐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527695元，由家居乐公司负担443264元，由润轻公司与酿酒厂共同负担84431元。

    家居乐公司、润轻公司、酿酒厂均不服一审判决，向本院提起上诉。

    家居乐公司上诉称：（一）一审判决认定润轻公司、酿酒厂不构成违约，认定事实和适用法律错误。1.润轻公司、酿酒厂未履行及时通知家居乐公司的义务，并且单方签约、并单方同意把房屋交付拆迁，违反了《租赁合同》第十三条的约定。2.润轻公司、酿酒厂的行为不仅违反《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的原则规定，也违反了有关法律法规和司法解释关于妥善处理承租人在拆迁中的合法权益的具体规定。（二）一审判决关于应分配给家居乐公司的拆迁补偿款项目及其分配方式的认定，缺乏事实依据并且分配不公。1.一审判决对补偿款中“无争议部分”的事实认定错误。房屋装饰装修补偿款、钢棚、空调等附着物补偿款，应属于无争议的补偿款支付给家居乐公司。有争议的部分，仅为房屋建安工程费补偿款和未列名目的一次性补偿款。对有争议部分，家居乐公司同意获约60%，润轻公司、酿酒厂获约40%。家居乐公司共计应获得补偿款60710723.8元。2.一审判决对应付给家居乐公司的补偿款扣除使用年限，缺乏法律依据。房屋使用年限并不属于政府主管部门确定补偿款时考虑的因素。（三）一审判决家居乐公司应支付自2009年4月起至2009年12月止的租赁物使用费2250000元，认定事实和适用程序错误。1.润轻公司、酿酒厂主张从其应付家居乐公司补偿款中扣除所谓的房屋使用费，是一个独立的诉讼。润轻公司、酿酒厂并未提出反诉，法院不应予以审理。2.自2009年4月起，家居乐龙蟠路超市被列入拆迁范围，已实际不能正常经营。润轻公司、酿酒厂不能再对房屋行使出租人权利。故润轻公司、酿酒厂无权向家居乐公司主张2009年4月之后的房屋使用费。请求二审法院查明事实，改判润轻公司、酿酒厂向家居乐公司支付60710723.8元拆迁补偿款。

    润轻公司、酿酒厂答辩称：（一）在与家居乐公司协商未果的情况下，润轻公司、酿酒厂作为被拆迁人与拆迁人单方签署拆迁补偿协议不构成违约。家居乐公司知道房屋列入拆迁范围，并参与了商谈拆迁事宜。（二）房屋装饰装修、钢棚等属于添附，归房屋所有权人，拆迁补偿款应归房屋所有人。家居乐公司的投入在剩余租赁期内的残值损失，由出租人和承租人按照公平原则分担。（三）抵销属于单方法律行为，通过诉讼和答辩均可以行使。家居乐公司实际经营到2009年12月底。拆迁通知下发时，房屋所有权尚未转移给政府。拆迁补偿协议在2009年12月后签署，2009年12月前的使用费应由家居乐公司支付。请求驳回家居乐公司的上诉。

    润轻公司、酿酒厂上诉称：（一）一审法院在酌定补偿时混淆了两种不同性质的法律关系。1.本案双方当事人之间是租赁合同关系，家居乐公司未因改建行为而成为不动产的所有人。家居乐公司无权参与拆迁补偿款的分配。一审判决对其中部分拆迁补偿款采取自行酌定分配之做法，系适用法律错误。2.从酌定考量的因素来看，存在事实上的偏差：原有房屋面积并非仅包括《租赁合同》约定的可拆除面积23657.08平方米，还包括保留的有证房屋面积808.9平方米；拆迁评估中房屋成新率虽为0.95，但相对于原有租赁物的成新率而言，成新率增加仅约0.1。（二）一审判决酌定补偿的金额明显偏高。本案《租赁合同》提前终止，并非润轻公司、酿酒厂违约所致。家居乐公司可以向润轻公司、酿酒厂主张的补偿应当是其所支出的改扩建、装饰装修等费用未能在约定租赁期限内完全摊销所造成的损失。家居乐公司实际租赁使用了5.5年，家居乐公司所有固定资产投资共计39332700元，故家居乐公司因上述固定资产投资所支出的费用未能在约定租赁期限内完全分摊的损失为24910710元。加上润轻公司、酿酒厂同意给付的搬迁费、停业补偿费3794758.1元，家居乐公司至多可以获得补偿为28705468.1元，扣除2009年4月至12月期间其应付而未付的租赁物使用费2250000元，家居乐公司最多可以获得的损失赔偿为26455468.1元。请求：1.依法改判润轻公司、酿酒厂向家居乐公司补偿的金额为26455468.1元；2.判令家居乐公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

    家居乐公司答辩称：（一）出租人和承租人都属于拆迁法律关系当事人，承租人有权获得拆迁补偿。（二）出租人与承租人应当在拆迁补偿范围内确定承租人的应得利益。政府主管部门主要参照房地产市场评估价格及实际拆迁项目等因素确定补偿款，而不是按照房屋建设成本减折旧的原则确定补偿款。润轻公司、酿酒厂分配给家居乐公司的补偿款，依法也应当按照政府确定的总补偿款和拆迁补偿项目来进行分配。（三）润轻公司、酿酒厂主张扣除租赁物使用费2250000元缺乏事实依据，不能成立。请求驳回润轻公司、酿酒厂的上诉。

    本院二审查明：被拆迁房屋面积包括《租赁合同》约定的可拆除面积23657.08平方米，以及保留的有证房屋面积808.9平方米。2009年4月3日，南京秦淮城市房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）发布《拆迁通知》，对拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿办法等事宜进行了通知。同日，拆迁公司发布《致被拆迁居民的一封信》，对拆迁范围等作了通知。

    本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

    本院认为，本案的争议焦点是：一、润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订拆迁补偿协议是否构成违约；二、家居乐公司应该获得补偿的数额；三、家居乐公司应否支付2009年4月至12月的房屋使用费。

    关于润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订拆迁补偿协议是否构成违约。《租赁合同》第十三条约定，因不可抗力或市政拆迁等，致使任何一方不能履行本合同，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，双方协商解决相关事宜，但并未约定如协商不成应如何处理。2009年4月2日，南京市房产管理局向拆迁人颁发《房屋拆迁许可证》，拆迁期限自2009年4月16日起至2009年7月15日止。次日，南京市房产管理局在《现代快报》上发布拆迁公告，同日，拆迁公司发布《拆迁通知》、《致被拆迁居民的一封信》等，自拆迁公告发布至润轻公司、酿酒厂与拆迁人签订拆迁补偿协议近一年期间，家居乐公司应当知道承租经营房产即将被拆迁。无论是基于润轻公司、酿酒厂与家居乐公司之间，还是三方与拆迁人间，沟通协商不充分或者充分协商后未对补偿标准、数额等达成一致的情况，最终致润轻公司、酿酒厂与拆迁人单方签订拆迁补偿协议的结果系本案双方造成；家居乐公司上诉主张润轻公司、酿酒厂与拆迁人单方签约、单方交付拆迁、单方占有全部拆迁补偿权益，致造成重大损失，与事实不符。家居乐公司作为房屋承租人未与拆迁人另行签订拆迁补偿协议，不能据此认定润轻公司、酿酒厂违反法律规定或合同约定。家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签约构成违约并违反相关法律规定，本院不予支持。

    关于家居乐公司应该获得补偿的数额。本案拆迁行为系在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之前发生，应适用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人是房屋所有人，还同时规定拆迁租赁房屋，拆迁人应与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。家居乐公司作为承租人在拆迁法律关系中亦应享有相应的权利。《租赁合同》约定改建的不动产，所有权属于润轻公司、酿酒厂所有，在租赁期内家居乐公司有使用权。家居乐公司对房屋进行装饰装修，建造钢棚及安装广告栏、空调、消防等附着设施的性质为添附，致原物增值，权属不变，所有权仍归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租期内享有使用权。拆迁致讼争标的物灭失，润轻公司、酿酒厂丧失所有权，家居乐公司失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。拆迁补偿款共计135922030元，双方对土地重置成本补偿款54452557元属土地使用权人即润轻公司、酿酒厂所有，搬迁、停业补偿款3794758.1元属承租人即家居乐公司所有并无争议，本院予以确认。

    家居乐公司投入39332700元对被拆迁物进行装饰装修、添附、改扩建，其投入本可以作为成本在租赁期内摊销完毕，拆迁使其收回成本目的不能实现，其未能摊销的成本应在拆迁补偿款中优先受偿，已经摊销部分则不再予以补偿。家居乐公司应使用租赁物15年，拆迁时租赁期尚余9.5年，据此计算其应获得投入成本补偿为：39332700÷15×9.5=24910710元。

    家居乐公司的投入使拆迁物增值，其投入与拆迁补偿款的获得之间存在直接因果关系，并且家居乐公司的投入本应获得收益，拆迁使其预期利益落空，该损失亦应得到适当弥补。基于家居乐公司对拆迁物所做贡献及其所遭受的重大损失，对剩余77674714.9-24910710=52764004.9元补偿款，家居乐公司亦应享有部分权利。

    因双方争议的拆迁补偿款项目中包括一次性补偿、房屋重置成本等，难以区分所有人和使用人的权益，且所有人在租赁期届满后应获得装饰装修、钢棚等附着物的所有权，故本案拆迁补偿款不宜按照拆迁补偿的具体项目分配。家居乐公司主张装饰装修补偿款、钢棚、空调等附着物补偿款均应归其所有，本院不予支持；家居乐公司改扩建前讼争房屋状况及成新率无直接证据证明，家居乐公司致租赁物增值的具体数额难以确定。润轻公司、酿酒厂主张改扩建后成新率仅增加0.1缺乏依据，本院不予采纳。拆迁补偿面积30148.68平方米中包括润轻公司、酿酒厂的有证房屋面积808.9平方米，可以作为本案酌量考虑的因素之一。综合考虑家居乐公司对被拆迁物享有的权利、投入、损失等，本院酌定家居乐公司应获得52764004.9元中的30%，即52764004.9×30%=15829201.5元，由此计算家居乐公司应得的补偿款为24910710＋3794758.1＋15829201.5=44534669.6元。润轻公司、酿酒厂主张根据家居乐公司的投入计算未摊销成本，家居乐公司至多可以获得补偿为28705468.1元；家居乐公司主张应获得60710723.8元拆迁补偿款，均缺乏依据，本院不予采纳。一审判决对拆迁补偿款的分配方式有误，本院予以纠正。本案系因拆迁导致租赁物灭失，家居乐公司的装饰装修残值可以自拆迁补偿款中受偿，不宜认定为损失，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。

    关于家居乐公司应否支付2009年4月至12月的房屋使用费。2009年4月3日，南京市房产管理局在《现代快报》上发布拆迁公告，案涉租赁物进入拆迁程序，家居乐公司的正常经营受到严重影响。润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司支付此间租赁物使用费，应当提起反诉；否则，不属于本案审理范围。一审判决家居乐公司参照《租赁合同》约定支付此间使用费以抵销部分拆迁补偿款不当，本院予以纠正。

    综上，润轻公司、酿酒厂的上诉请求不能成立，本院不予支持；家居乐公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

    一、维持江苏省高级人民法院（2012）苏民初字第7号民事判决第二项；

    二、变更江苏省高级人民法院（2012）苏民初字第7号民事判决第一项为：南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂于本判决发生法律效力之日起三十日内向南京家居乐龙蟠建材有限公司给付补偿款44534669.6元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费527695元，由南京家居乐龙蟠建材有限公司负担116093元；南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂负担411602元；

    二审案件受理费共计233694元，由南京家居乐龙蟠建材有限公司负担104527元；南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂负担129167元。

    本判决为终审判决。

审　判　长　　王友祥

代理审判员　　王毓莹

代理审判员　　谢爱梅

二〇一四年八月七日

书　记　员　　王楠楠