徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房

预售合同纠纷案

  【裁判摘要】

房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，应当认定合同无效。

　　原告：徐州大舜房地产开发有限公司。

　　法定代表人：闫长印，该公司总经理。

　　被告：王志强。

　　原告徐州大舜房地产开发有限公司 (以下简称大舜公司)因与被告王志强发生商品房预售合同纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。

　　原告大舜公司诉称，原告为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。被告(原告方职工、法定代表人闫长印的亲戚)王志强表示同意，并以自己的名义签订合同，房屋价款及利息均由原告承担，获得的银行贷款由原告使用，原告享有房屋所有权。2008年4月2日，原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的位于夹河街的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告，房屋总价款为106万元，付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318 000元，2008年4月13日前将余款742 000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税，2008年4月 23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款，所得贷款由原告使用，每月银行贷款均由原告偿还，被告均无异议。 2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵静，合同约定赵静先支付原告房款39万元，从2009年8月19日起贷款余额均由赵静承担，产权归赵静所有，赵静一直归还贷款至2012年3月，被告均无异议。2012年4月20日赵静去还款时被告知贷款户已被被告销掉。原告为维护自身合法权益，请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同无效，被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。

　　原告大舜公司提交了如下证据：

　　1．原告大舜公司的企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体适格。

　　2．落款日期为2008年4月2日、签订双方为原告大舜公司和被告王志强的《商品房买卖合同》一份以及落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同一份及首付款收据、售房发票、开具日期为2008年4月7日的徐州市财政局契税完税证、开具日期为2008年4月8日的徐州市物业维修基金缴款凭证、出具日期分别为2008年4月15日、4月29日徐州市房产管理局产权管理处所有权登记费收据原件。证明原告为了获得银行贷款，于2008年4月2日与被告签订了一份虚假的商品房买卖合同，但被告未实际履行商品房买卖合同确定的义务。

　　3．落款日期为2009年8月19日、签订双方为原告大舜公司(甲方)和赵静(乙方)的《售房合同》一份，2012年4月20日赵静书写的证明材料一份，证明原告于 2009年8月19日已将诉争房屋卖给真正购买人赵静，自2009年8月19日后由赵静按月偿还诉争房屋的银行贷款。

　　4．户名为王志强、账号为xxx的账户自2008年5月至2012年3月银行存款明细一份以及2011年2月至2011年8月银行存款凭条一组．证明涉案房屋2008年5月至2009年8月的银行贷款由原告大舜公司偿还、2009年9月起的银行贷款由实际购房人赵静转账还款，被告曾于2011年7月向该账户存入现金5000元但随后于2011年7月18日将该5000元取出。

　　5．户名为王志强、开户日期为2008年4月22日的存折复印件(原件交银行)一份，户名为王志强、换折日期为2010年8月25日的存折原件一本，2011年8月至2012年3月存款凭条的客户回单一组和原告大舜公司张会计书写的证明，证明诉争房屋的银行贷款由原告和实际购房人按月偿还，存折原件上显示2010年8月23日曾经加过磁，加磁是在被告同意的情况下才进行的，被告对其未履行抵押贷款合同是明知的。

　　6．被告王志强在徐州大舜环保建材有限公司的部分工资表、徐州大舜环保建材有限公司营业执照．证明被告原为原告大舜公司法定代表人闫长印控股的公司职工。

　　7．落款日期为2007年4月8日，签订双方为大舜公司(出卖人、原告)和王志强 (买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号为№0049275)复印件一份，证明被告曾经在2007年4月8日从原告处购买过前舜新村房屋一套，因此诉争房屋并不是原告真正要卖给被告的，同时也不影响被告行使首套房的权利。

　　8．落款日期为2008年4月2日、原告大舜公司作为出卖人分别与买受人阎岩、张丽云、阎磊、李德民、刘东签订的《商品房买卖合同》五份，及编号为7000761-7000767的连号收据及贷款情况表，落款日期为2008年4月24日、抵押人徐斌林以舜禾宫寓2-1702室房屋为抵押与中国农业银行徐州市分行签订的房地产抵押合同一份，所有人为阎岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证原件各一份，证明原告于2008年4月2日与包括被告在内的上述人员签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款，其中部分人的房屋产权证和土地证在原告处，被告王志强以其孩子要到徐州上学为由将办证材料拿去办理产权证和土地证后未将证件原件交给原告。

　　9．证人李德民出庭作证，其作证称：我妻子是大舜公司法定代表人闫长印的妹妹，我妻子让我帮忙，大舜公司以我的名义办理产权并向银行贷款，贷款由大舜公司使用并按月向银行偿还，我只负责签字，其他的都不问。当时签合同时听说王志强也来了，我们不认识，所以没有说话。我退休后在大舜公司任物业经理。

　　被告王志强辩称：原告大舜公司所述与事实不符。1．关于签订合同的本意。在2009年10月前被告不是原告大舜公司的职工，不了解原告急需资金的状况，不可能主动表示愿意以自己的名义签订虚假合同套取银行资金。被告于2007年左右就想在徐州买房子，原告的法定代表人和执行董事都是被告的亲戚，原告是一个家族企业，所以本着两便两利的想法就在原告处定了一个约100平方的房屋，后来被原告另售他人，又在原告的推荐下于2008年4月2日签订了正式的售房合同，订购了诉争房屋。在主观上讲被告从未和原告合意订立虚假合同，商品房买卖合同及后来的银行贷款合同、抵押合同都是被告的真实意思表示。2．关于首付和银行贷款的偿还问题。在签订合同的时候约定首付款31．8万元由被告支付，但此款是先向被告的姑父即原告的执行董事闫长印借的，同时约定上房前的银行还贷和前期的办证费由原告代为支付，等到上房时一并结清。合同签订后，多次向原告要求上房，但原告都以种种理由推脱，被告并不是无异议，是因被告在购房合同中处于弱势，也不愿意撕破脸与亲戚打官司，致使被告的利益一再被侵犯。 3．关于赵静二次购房的问题。据原告诉状所述，原告在2009年8月19日就将诉争房屋擅自二次出售给了赵静，但被告并不知道这件事，直至2010年年底因还款存折消磁需要更换，被告才从原告工作人员处得知他的房子被二次出售，且当时银行贷款已经由赵静偿还的事实，被告十分气愤，当即就找到了闫长印要求履行合同，算账上房。在被告的一再要求下，原告于2011年6月份同意履行合同，将诉争房屋的产权证件办理到被告的名下。被告还于2011年7月份挂失还款存折、变更密码，准备自己直接偿还银行贷款，但此后不久原告再次变卦，被告只好于2012年2月份变换了银行还款账户以偿还银行贷款，并于2012年5月份向原告发函要求履行合同。如果是虚假合同则剥夺了被告较大的实体利益。如按照原告自称该合同是为骗取银行贷款而签订的虚假合同，即可能涉嫌刑事犯罪，则本案应终止审理，将案件移送给公安机关处理。

　　被告王志强提交了如下证据：

　　1．落款日期为2008年4月2日，签订双方为大舜公司(出卖人、原告)、王志强 (买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号№0130315)原件一份，落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同复印件一份、贷款合同复印件一份，证明原被告双方合意后签订商品房买卖合同，并且经过备案，被告将涉诉房屋抵押给了建设银行并签订了贷款合同，取得的74．2万元贷款已作为购房款交给了原告。

　　2．办理银行抵押贷款时提供的资料复印件共计14张，用以证明被告王志强在办理银行贷款手续时因是首次贷款利率打8．5折，享有较大的优惠。证明被告是诚心诚意要购买房屋的。

　　3．涉诉房屋的产权证(徐房权证泉山字第156752号)原件及土地证[徐土国用 (2011)第29338号]原件，证明双方签订的商品房买卖合同是真实有效的，现诉争房屋已经属于被告王志强所有。

　　4．日期为2011年7月7日的存折挂失业务收费凭证一张、开户日期为2012年2月9日的存折复印件一张、落款日期为2012年5月2日函件一份，证明被告王志强自2012年2月起已直接支付银行贷款，并在2012年5月2日要求原告大舜公司尽快履行合同交付房屋。

　　5．徐州市房屋所有权登记审核表盖章复印件两张，购房发票办证联原件一张，配图费发票原件一张，产权登记费原件一张以及土地登记申请书复印件两张，土地使用权分割转让证复印件一份及变更申请书复印件一张，土地登记费发票原件一张。证明房屋所有权证和土地使用权证是在 2011年6月份左右原告大舜公司同意继续履行合同并提供相关资料协助被告王志强办理的，而不是原告所说的被告向原告借用。

　　徐州市泉山区人民法院一审查明：

　　2008年4月2日，原告大舜公司与被告王志强签订商品房买卖合同，约定王志强购买的商品房为舜禾宫寓综合楼1单元1701室(建筑面积171．14平方米)，该商品房单价为每平方米6193．76元，总价款106万元，其中首付款31．8万元，余款74．2万元于2008年4月13日前付清。首付款一式三联收据均由原告保管。2008年4月7日，徐州市财政局出具了户名为王志强、金额为42 400元的契税完税证；2008年4月 8日，徐州市物业维修基金出具了户名为王志强、金额为7695元的物业维修基金缴款凭证；2008年4月15日和4月29日徐州市房产管理局产权管理处出具了金额为 160元的所有权登记费收据。以上缴费款项均由原告交纳并持有缴费凭证原件。

　　2008年4月24日，被告王志强作为借款人、原告大舜公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《房地产抵押合同》，约定被告王志强以其位于徐州市舜禾宫寓综合楼1单元1701室的房产作为抵押向该行贷款74．2万元，享受利率8．5折优惠，期限自2008年4月24日至2024年4月24日。抵押贷款到账后，原告每月按约定的还款数额向户名为王志强、账号为xxx的账户偿还银行贷款。

　　2009年8月19日原告大舜公司与第三人赵静签订售房合同将舜禾宫寓综合楼1单元1701室出售给赵静，约定房屋价格为101万元。自此涉诉房屋的银行贷款由赵静偿还。

　　2011年6月27日，徐州市房产管理局产权管理处出具金额为80元的所有权登记费收据、徐州市宏伟测绘制图公司出具金额为20元的配图费发票，当日被告王志强取得了徐房权证泉山字第156752号房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积171．66平方米；2011年6月29日，徐州市国土资源局出具金额为18元的土地登记费收款收据，当日被告取得了徐土国用(2011)第29338号国有土地使用证。以上缴费凭证原件及产权证、土地证原件由被告持有。

　　2011年7月7日被告王志强向涉诉房屋贷款账户存款5000元，后于2011年7月18日将该款取出。2012年2月王志强挂失了原还款存折，2012年3月20日赵静通过建行ATM机还款5600元。自2012年3月21日后涉诉房屋的银行贷款由被告偿还。

　　另查明，2008年4月2日，原告大舜公司与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等人分别签订商品房买卖合同，合同编号为No．0130312-No．0130318。上述买卖合同原件及首付款等办理相关证件必需的原件均由原告持有。被告王志强的合同编号№0130315。

　　再查明，被告王志强原系邳州市公安局水上警察大队教导员，于2009年9月退居二线。2009年10月至2012年1月，被告在徐州大舜环保建材有限公司工作，该公司系原告大舜公司法定代表人闫长印控股的企业法人。

　　本案的争议焦点是：1．双方签订商品房买卖合同时是否明知非双方真实意思表示；2．本案商品房买卖合同是否有效。

　　徐州市泉山区人民法院一审认为：

　　1．原被告双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，原、被告双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，原告大舜公司主张其与被告王志强签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知，被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付，随后，原告亦以被告名义缴纳了42 400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，被告亦未按约归还贷款，而是原告以被告的名义偿还；被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年 6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。此外，2008年4月2日，原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了合同编号为No．0130312-No．0130318的《商品房买卖合同》共七份，王志强名下的编号为№0130315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。2．本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (三)项的规定，依法应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有，被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求，因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决。

　　综上，徐州市泉山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第(三)项、第五十六条、第五十八条的规定，于2012年12月25日作出判决：

　　一、原告大舜公司与被告王志强于2008年4月2日签订的合同编号为No 0130315的《商品房买卖合同》无效：

　　二、被告王志强在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助原告大舜公司注销房屋抵押登记，并协助原告大舜公司办理涉案房屋产权登记。

　　王志强不服一审判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。因王志强未在规定期限内交纳上诉费，徐州市中级人民法院于2013年5月13日作出徐民诉终字第0006号民事裁定：本案按自动撤回上诉处理。