划拨土地上房产权益那些事

    随着房地产市场的日趋白热化，划拨土地上房产进入流通市场的现象层出不穷，随之产生的矛盾纠纷也愈演愈烈。近日，记者在福建省厦门市中级人民法院采访时发现，该院近年来受理了涉及划拨土地上房产买卖效力新类型的民事诉讼，这些新类型案件多数涉及房产买卖协议和租赁的效力问题。如何兼顾国家利益和买受人的正当需求？如何维护合法交易又规范市场行为？如何依法保障房地产业的合理有序发展？这些由此衍生的问题，不仅给法院办案提出了新命题，而且为社会带来了新的警示与思考。

    个人受让公司划拨用地 征迁后无法获得补偿款

    1993年7月，益律公司经厦门市政府批准，取得位于杏林区西环路东侧、联伟有限公司厂房西侧的划拨土地A（5228.258平方米），作为生产厂房建设用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。

    2004年11月，益律公司为转让人（甲方）、沈某等人为受让人（乙方），双方签订一份《房产转让协议》，约定乙方向甲方受让坐落在厦门市集美区杏林西滨路五号的房产，经营性土地面积4906平方米，建筑面积2346平方米，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定交易价格、付款方式，以及若遇到政府征收拆迁，相关拆迁赔偿工作的处理以及赔偿金的归属等。

    协议签订后，沈某等人依约支付了转让款。随着厦门岛外开发建设步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，其中部分款项支付给沈某等人。沈某等人认为双方签订的《房产转让协议》合法有效，益律公司应当返还全部的讼争土地及房屋的征地补偿款。益律公司不予认可，2014年5月双方因此对簿公堂。

    厦门中院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。

    ■法官说法

    划拨土地使用权和地上建筑物未经审批不得转让

    本案承办法官洪德琨解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同是否有效。

    根据城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因讼争房产所在的土地系划拨性质，双方当事人之间的《房产转让协议》并未办理相应的批准手续，故该《房产转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。

    本案中，关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。

    取得改制公司房屋使用权 办理过户诉求获法院支持

    溪岸路11号房屋系厦门某建设公司（下称建设公司）集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2002年7月福建省政府颁布关于国有企业改革土地资产处置的意见，规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2006年7月，厦门市建设局作出关于同意厦门建设公司改制的批复，同意建设公司按照上述改制方案进行改制。

    2011年7月，梁某与建设公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定建设公司出让该房屋的永久使用权，待该房产具备交易条件可办理过户手续时，建设公司必须无条件给予配合。合同签订后，梁某依约向建设公司支付购房款并接收讼争房屋。

    2011年8月，以建设公司作为申请人向厦门市房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，房管局收件后至今未办理。因建设公司不予配合办理讼争房产的相关过户手续，故梁某向法院提起诉讼，请求确认梁某与建设公司所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。建设公司抗辩讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有经过有关部门的审批才能转让，现因转让合同未经批准，尚不符合房产过户的条件。

    厦门中院审理后判决，确认梁某与建设公司于2011年7月签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。

    ■法官说法

    企业改制后划拨土地使用权出让合法有效

    本案承办法官李向阳解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同未经审批可否判决其办理过户手续。

    首先是讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人建设公司已进行改制，根据省级人民政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，建设公司也以申请人的身份向房管局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。

    其次是讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备，因此建设公司应按照协议约定，协助梁某办理讼争房产过户手续。

    租学校办公楼改建商场 被判租约无效并恢复原貌

    2006年经厦门市规划局核准，华天学院办公楼等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》，项目性质为文教用地。2012年1月，华天学院与王某签订一份《租赁协议书》，华天学院将其南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给王某经营使用。王某依约支付租金，并接收租赁物。

    后王某拟将承租的建筑物改为商场，在改建过程中，城市管理行政执法局函告华天学院，认为华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。因华天学院和王某的合同已实际履行，双方就租赁协议效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉，请求判令：确认王某与华天学院所签订的租赁协议无效，判令王某立即将该协议项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。

    厦门中院审理后判决，确认王某与华天学院签订的《租赁协议书》无效，王某立即将租赁的建筑物恢复原状并交还华天学院。

    ■法官说法

    擅自出租划拨土地上房屋并改变用途无效

    厦门中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦点问题在于讼争租赁协议的效力如何。

    讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。

    本案中，华天学院应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能。鉴于《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王某将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。依据合同法之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某所取得讼争租赁房产亦应予以返还。

    ■热点解析

    法律与政策兼顾 历史与现实并重

    对于划拨土地在审判领域出现的难点问题，记者采访了厦门中院民五庭庭长陈朝阳。陈朝阳认为，审理此类案件既要注意法律的规定，又要照顾政策的考量，既要考虑历史因素，又要正视现实。

    第一，法律的规定性。我国物权法第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。我国划拨国有土地使用权的规定是自1990年国务院颁发的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例开始的。此前都是无偿划拨取得土地的建设使用权的。建设用地使用权的取得就有有偿出让取得与无偿划拨取得的双轨制度。因此，基于不同方式取得的建设用地使用权的相应的房产的转让合同所适用的法律也就不同。

    第二，政策的灵活性。划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。土地作为一项十分稀缺的资源，应当充分的利用。所以，立法给予政府根据具体的情势判断灵活做出“批准”与否，从而决定是否进入一定的资源利用市场。

    第三，审判实务中，对于涉及划拨土地上的房产的转让、租赁等合同效力，一般地，将上述规范识别为效力性规范。违反了此规定，一般判决合同无效。但是，如果转让企业是基于改制等政策原因的，补交相应的土地出让款，可以认定合同有效。至于无效的法律后果，则依当事人的过错分担损失，视情判断返还的现实可能性与必要性等。

    在审理该类案件时，多数考虑到讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。故未经有批准权的人民政府批准的《房产买卖协议》认定无效。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。

    ■背景链接

    划拨土地使用权的特点

    划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是：（1）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。

    城市房地产管理法第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见，划拨土地使用权是不得转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，且是属于效力性的强制性规定，不得违反；如果违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同应当认定无效。

国家土地局1998年发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条第1、2款规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取出让等方式予以处置。

来源：人民法院报