借名买房生出一地鸡毛

 来源：人民法院报 | 作者：钱鑫 张梦瑶

　　案情：林强（化名）有一购买移民安置房名额，但缺资金，故其将购房名额转卖给裘虎，裘虎（化名）随后与包小建（化名）签订房屋转让协议，之后包小建又与胡丽丽（化名）签订房屋买卖协议书，最终由胡丽丽支付了房款并对房屋进行了装修后居住至今。因林强与他人有借贷纠纷，法院查封了登记在林强名下的上述房产，现胡丽丽起诉包小建，要求解除房屋买卖协议书，返还购房款24万元并从付款日起按年利率6%赔偿利息损失，赔偿装修损失15万元，并由被告承担本案诉讼费由。

　　案情回放

　　2006年，因高山移民政策，浙江天台人林强有一个购买移民安置房名额，但他手头既没有购房资金，也没钱装修。因此，他将自己的购房名额以5万元转卖给熟人裘虎。

　　2006年12月18日，裘虎一纸房屋转让协议将这套并不属于自己的移民安置房转卖给了下家包小建。2007年2月5日，裘虎才与上家林强签订了房屋转让协议，购买了上述移民安置房。

　　2010年1月21日，上述的买房人包小建又与胡丽丽签订了房屋买卖协议书，将这套房子转卖给了胡丽丽。双方约定签订协议之日先由胡丽丽支付购房款15万元，交付房屋后再付9万元，余下1万元待房产证和土地使用证过户完毕后支付。包小建于2010年9月14日交付了房屋，胡丽丽按约支付购房款24万元并对房屋进行装修，但一直未能办理过户手续，房屋由胡丽丽居住至今。

　　2018年4月，胡丽丽收到天台县人民法院公告，法院责令林强及其他相关人员于2018年4月30日前从上述房屋内迁出。胡丽丽随即向法院提起执行异议申请。

　　法院认为，不动产登记簿是物权归属的根据，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明，胡丽丽与包小建签订房屋买卖协议书，该房屋已登记在林强名下，胡丽丽主张对该房屋享有所有权以对抗执行的异议理由不能成立，裁定驳回了胡丽丽的异议。

　　据此，胡丽丽认为包小建未能交付房屋，构成根本违约，应当承担违约责任，故提起本案诉讼。

　　庭审现场

　　原告：被告包小建构成根本违约，应赔偿购房款和装修费

　　庭审中，原告胡丽丽认为，被告包小建在未取得所有权的情况下将登记在林强名下的房屋出卖给自己，现该房屋被法院查封，并即将拍卖、变卖。被告包小建已构成根本违约，原、被告间的房屋买卖协议书已不能履行。

　　原告说，依据合同法第九十七条、第一百一十条等相关法律规定，原告要求解除原被告间的协议书，被告包小建应返还购房款，并自房款交付之日起赔偿原告利息损失。基于对协议书的信任，原告装修房屋花费15万元，现协议书已不能履行，被告包小建应赔偿原告房屋装修费 。

　　庭审过程中，原告胡丽丽向法院提交了房屋买卖协议书、收条、银行汇款凭证、房产登记信息、法院的公告、裁定书、房屋照片、装修费用清单等证据，用于证明自己支付房款后未能过户房屋，现房屋被法院查封，自己权益受到损害的事实。

　　被告包小建：原告胡丽丽对于房屋没有登记在包小建名下是知情的

　　针对原告胡丽丽的诉请，被告包小建认为，其与胡丽丽签订房屋买卖协议书时，胡丽丽对于房屋没有登记在包小建名下是知情的，双方基于对裘虎和林强的信任才订立协议，房款大部分给了裘虎，包小建主观上并未有欺骗隐瞒房屋登记在林强名下的故意，胡丽丽对于房屋最终无法转移过户同样具有过错，可以减轻自己的责任。

　　包小建辩称，房屋装修损失应由原告自行承担，原告没有取得房屋所有权时，不应该进行装修，应当由房屋所有权人林强进行补偿，不应当由包小建补偿。此外，对于房屋装修的金额也有异议，一些家用电器、窗帘、地毯等可移动的物品已经转移，不应包含在装修款内。综上，包小建愿意返还房屋价款的一半即12万元，请求法院驳回原告其他诉讼请求。

　　第三人裘虎：房屋买卖本身与自己无关

　　庭审中，本案的第三人裘虎说，其与林强认识，后经他人介绍认识了包小建，因此林强与包小建并不认识，故裘虎仅作为介绍人撮合双方签订合同，实际应该是包小建与林强签订合同，而非自己与包小建签订合同，自己只赚取中介费用，房屋买卖本身与自己无关。

　　同时，裘虎还说，包小建对于房屋可能无法及时办理过户手续是知情的。

　　第三人林强（产权人）：如胡丽丽替我还清债务，房子交由她永久使用

　　林强认为，其转让给裘虎的是购房名额，而非房屋，当时双方约定需要重新签订合同。裘虎知道房屋登记在自己名下，也知道该房屋可能无法及时办理过户手续，对此裘虎不仅知情，双方还曾口头约定：如房屋权证最终不能办理，就按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失。

　　林强说，裘虎在自己不知情的情况下与他人（即包小建）交易，产生的法律责任与自己无关。现自己与他人有金钱债务纠纷，被他人诉至法院，房屋面临腾空拍卖，如胡丽丽出面替自己还清债务，可将房屋交由她永久使用。

　　该案将择日宣判。

　　法官提醒

　　安置房买卖更需谨慎

　　安置类房产建设的意义是为了改善城市低收入居民的居住条件,是重要的民生问题,加快建设安置房工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，故购买安置类房产往往具有条件限制和程序限制。

　　据了解，当地政府对移民安置房政策这样规定：假借他人之名购买获得移民安置用房者，一经查实要退回使用权，没收房屋所有权，可以并处骗取批准占有土地每平方米30元以下罚款；并对有意参与弄虚作假的有关责任人员依法给予行政处分。

　　承办法官提醒，购买安置房者在购买前应审慎查询房屋权属信息及相关政策规定，不符合条件的购房者通过“借名”方式出资购买该类房产，有可能出现“过户不能”的情形，易产生房屋买卖纠纷。