小区内无法办理产权登记的地上车位应属业主共有

   来源：人民法院报|作者：蒲文博

    【案情】

    A小区由B房地产开发公司（以下简称B公司）投资建设，该小区规划修建有112个地上车位，B公司依法取得小区全部建筑物的初始登记（地上车位无法办理产权登记），并将房屋销售完毕。《商品房买卖合同》中均约定：“建设单位保留小区地上车位所有权，由建设单位通过出售、出租、附赠等方式进行处分。”小区业主依法成立了A小区业主委员会，后B公司欲以自己的名义将车位以出售或出租方式进行处分，业主认为小区地上车位占用了共有部分，其应属全体业主共有，A小区业主委员会根据业主大会的决议向法院提起诉讼，请求确认B公司建设的112个地上车位属于全体业主共有。

    【分歧】

    规划建设的地上车位属于业主共有，还是属于建设单位所有？

    一种观点认为，物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可知规划车位的初始所有权应属建设单位，其才可通过出售、附赠或出租等方式向业主等进行处分，同时，双方在合同中对车位权属进行了明确约定，故争议车位应属建设单位所有。

    另一种观点认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”争议车位无法办理产权登记，即不能成为享有专有权的专有部分，即使该部分车位经过了规划审批，也应认定其占用了业主共有部分，所有权应属全体业主。

    【评析】

    笔者赞同第二种观点。理由如下：

    1.物权法第七十四条中的“规划”应是解决车位、车库建设的合法性、合规性和合理性问题，并非解决权属问题

    建筑规划的目的在于确定建筑物的位置、规模及用途等指标，而建筑规划审批是职能部门依法履行监管职责的方式，建筑规划本身并不能确定建筑物的所有权归属，其只能证明建筑物建设的合法性、合规性和合理性。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”应将物权法第七十四条第二款和第三款结合起来理解，绝不能割裂开来，从第三款规定可知占用共有部分的车位属于业主共有，所以第二款规定实际上有一个前置隐形条件，即“未占用业主共有部分”，可知区分车位权属的关键在于其是否占用业主共有部分，而非其是否经过规划。

    2.建筑区划内的权属分类为：业主专有、业主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权利人所有

    物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《建筑物区分所有权解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”可知一个建筑区划内的物权归属仅有四类，即业主专有、业主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权利人所有。城镇（市政）所有（公用）一般指城镇道路、城镇绿地等，而其他权利人一般指在建筑区划内建设信号发射站的电信部门等，这两类情形很容易区分，故一般情况下，由建设单位建造的建筑物、构筑物及其附属设施若不属于业主专有，就应属于业主共有，系非此即彼关系。

    3.不能办理产权登记的地上车位属业主共有，《商品房买卖合同》中关于所有权保留的约定对业主无效

    专有部分不仅要具备构造和利用上的独立性，还要能进行产权登记，争议车位虽经过规划审批，但因其仅附着于小区土地上，既未计算建筑面积，也未纳入容积率指标，故无法办理产权登记，实质上属于建设用地使用权，根据《建筑物区分所有权解释》第三条第二款的规定，建设单位将房屋销售完毕后，小区建设用地使用权就转移为业主共有，故争议车位无法成为特定人所有的专有部分，根据前述分析，应认定其占用了业主共有部分，所有权归属于全体业主。建设单位对车位进行处分的前提是其享有所有权，因争议车位属业主共有，故建设单位无权进行处分，《商品房买卖合同》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。

    （作者单位：四川省南充市中级人民法院）