录像遗嘱是否有效？离婚协议约定的赠与能否撤销？昌平法院发布回天地区十大民事纠纷典型案例

回天地区作为京北超大型居住区，人口密度大，住宅房屋集中，涉房屋纠纷、婚姻家庭纠纷高发。10月29日，昌平法院召开“司法服务社区治理 助力回天幸福安居”新闻通报会。会上，昌平法院发布了回天地区十大常见民事纠纷典型案例，并进行法律提示。

1、  楼上装修致楼下漏水，邻居索赔获部分支持

贾女士与夏女士是上下楼邻居，楼上的夏女士家开凿地面改造安装地暖，由于装修人员施工不当，贾女士家房顶漏水、天花板墙体掉落，导致家具损坏。因此贾女士将夏女士诉至昌平法院，要求其赔偿房屋修缮费、家具损失、误工费及维修期间租房损失共计58133元。

庭审中，夏女士认可房屋漏水给贾女士造成了损失，但辩称贾女士主张的损失金额过高、损害范围有夸大。

裁判结果

法院经审理认为，夏女士施工导致地面渗水以致贾女士房屋产生损害，应当承担赔偿责任。至于贾女士主张的各项损失，因其未提交证据证明卧室与书房裂缝系因被告导致，法院对该项损失不予认定。结合现场勘验情况，涉案房屋损坏并未达到需外出租房居住的情形，贾女士主张的租房损失法院不予支持。

贾女士主张的修缮和维修费用、灯具地毯损坏的费用系实际发生，法院以现场勘验情况为基础，结合日常生活经验法则及举证情况，判决夏女士赔偿贾女士各项损失共1万元。

法官提示

公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。楼上业主存在防水问题，漏水业主作为房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下邻居造成的损失，理应进行赔偿。

在此法院提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，谨慎进行施工装修，确保改造工程质量，防止发生对自家或邻居造成财产损害的情况。受到损害的业主应当在第一时间直接与对方或者通过物业公司与对方进行沟通，确认损害发生的事实、原因和损失范围，协商确定维修或其他处理方案；协商不成的，保留好漏水和相关损失的证据，比如录音录像、报修及维修记录、相关发票等，避免维修后现场不复存在，导致难以举证；对于情况紧急或者有贵重财产的，应及时进行抢修，以免损失扩大；保持正确的诉讼预期，在主张损害赔偿金额时以实际损失为标准，以有直接因果关系为前提，本着合理、客观的原则依法主张。

2、发现所买房屋为“凶宅”

男子诉撤销购房合同获支持

2017年，刘先生在房产中介的居间服务下，向李女士购买了一套位于昌平区回龙观某小区的房屋。后经核实得知，该房屋在出售前曾有人在屋内服毒死亡。因此刘先生将李女士和房产中介诉至法院，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，返还购房款260万元。

庭审中，被告李女士辩称其在出售房屋时对屋内发生过非正常死亡事件并不知情，主观不存在欺诈。

裁判结果

法院经审理后认为，刘先生在购房之初即对所购房屋不能发生过非正常死亡事件有言在先，对此中介公司亦予以认可。且根据我国社会传统风俗，涉案房屋曾发生过非正常死亡事件，而一般人对死亡存在忌讳心理，一定程度上会对房屋价值产生不利影响。由于签约时刘先生对此不知情，对房屋价值产生了错误判断，基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，可以认定其在重大误解的情况下与李女士签订了合同，刘先生依法享有撤销权。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此法院判决撤销原、被告签订的房屋买卖合同，李女士全额返还购房款。

法官提示

房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

《合同法》规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。在此昌平法院建议：

房屋出卖人出售房屋时，应当如实全面的将所售房屋有关信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，在此基础上协商确定房屋价格，避免后期撤销或者解除合同导致交易失败、损失扩大。

买受人在签订房屋买卖合同之前应当仔细调查房屋的相关情况，并在合同中对出卖人承诺的事项进行明确记载，对出卖人未充分告知相关情形的违约责任进行明确约定，以维护自身合法权益。

3、小区内张贴告示侵犯名誉权，赔礼道歉经济赔偿不可免

黄某和强某曾经共同居住在昌平区某小区的一处出租房内，二人因琐事产生矛盾，后强某搬离。2018年，强某在黄某居住的小区和工作地点张贴和散发《告示》。《告示》内容包括黄某的姓名、照片、籍贯、工地单位等详细信息，称黄某耍流氓、偷窃、有精神障碍、内心阴暗、龌龊肮脏等。黄某为此诉至法院，要求强某在小区公告栏中张贴公开道歉信，并赔偿精神损害赔偿金1万元。

庭审中，强某否认《告示》系自己张贴，并称据其了解，《告示》中内容属实。鉴于强某对其行为不认可，黄某出示了照片、小区物业调取的监控视频、报警后民警与强某的交谈记录、出警录像等证据。

裁判结果

法院经审理后认为，物业监控视频、黄某工作店内监控视频、民警通话录音、微信聊天记录等证据，可以相互印证，形成较为完整的证据链；且强某除否认相关事实以外，没有提供相应的证据支持其主张，也没有对上述证据等做出合乎常理的解释，因此法院采信系强某实施的散发和张贴《告示》的行为。

《告示》公开了黄某的详细个人信息，对黄某的经历和品行的描述具有侮辱和诽谤性质，且足以对黄某产生社会评价降低的损害后果，因此侵犯了黄某的名誉权，强某应当承担相应的侵权责任。最终，法院判决强某向黄某书面赔礼道歉，在小区公告栏进行张贴，并赔偿黄某精神损害抚慰金6000元。

法官提示

根据法律规定，公民享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民的名誉。社区是熟人社会，每个人都珍惜他人对自己的社会评价。然而，个别居民因与他人存在矛盾，便公开散布关于他人的不实言论，或者侮辱他人人格的言论，在小区或者更大范围内造成不良影响，对此应当承担侵犯名誉权的法律责任。

在此提示大家，名誉权纠纷引发的原因通常是矛盾双方未能妥善处理其他社会关系造成的，双方在此前就因相邻关系、打架斗殴、争夺车位等引发关系不睦。对此，双方应通过合理合法的途径解决原始纠纷，而不应该以散布不实言论或者侮辱的方式加剧矛盾。此外，该类侵权行为除了实地发生以外，有的还发生在小区论坛、微信群等，有的业主不明事实，跟着附和、转发、评论等，可能造成共同侵权，因此，建议大家在公共场合谨言慎行，以实际行动共建和谐社区。

4、洗车行无故“跑路”，顾客获赔剩余费用

2016年，陈女士在某汽车美容俱乐部回龙观店办理了一张洗车卡，并向其支付了办卡费6000元。2018年，陈女士前往洗车时发现该店已停止经营。截至当时，陈女士已消费450元，卡内剩余金额5550元。于是，陈女士将洗车行诉至法院，要求解除与洗车行之间的洗车服务合同，并退还剩余洗车费。

裁判结果

法院经审理后认为，陈女士在洗车行办理洗车卡，并交纳相应费用，双方成立洗车服务合同关系。洗车行在与陈女士订立洗车服务合同后停止营业，无法再继续履行合同，陈女士依法享有合同解除权，解除时间为解除通知到达对方之日。合同解除后，洗车行未履行服务的剩余洗车费应当予以退还。因此法院判决确认陈女士与洗车行的服务合同解除，洗车行退还陈女士剩余洗车费5550元。

法官提示

如今，美容美发卡、休闲健身卡、洗车卡……几乎每人都有几张预付卡。预付式消费一方面有利于商家提前回笼资金、锁定客户，另一方面也让消费者获得实惠。然而预付费服务合同具有长期性和持续性特点，消费者已经预交全部价款，相较于一般消费模式而言，在该类服务合同交易过程中往往承担更大风险。

在此昌平法院提醒广大消费者：

一是在购买服务时要做好实地考察工作，选择实力较强、信誉较好的商家，并充分了解经营者信息，对经营者资质如营业执照、经营许可、相关授权手续等，进行审查；

二是要提高防范意识，避免因贪图小利引来重大损失，办理储值卡时一次预存金额不宜过多，并保存好消费凭证；

三是要注意及时与经营者订立书面合同，明确双方权利义务，认真审查合同条款，对模糊用语应要求经营者进行解释说明，对于明显违法条款应要求商家进行修改。

5、“租金贷”交租遭中介违约，租户诉返剩余房租获支持

2018年6月，原告刘先生与某房屋中介公司签订了房屋租赁合同，双方约定租期为1年；租金为每月2500元，服务费每月60元，押金2500元；承租人按月向某网贷平台支付当月房屋租金（租金需在平台规定日期前5日内缴纳）。双方还签订了合同附件《关于了解及使用租房分期平台业务的说明》，约定中介公司与网贷平台合作租房分期业务，向承租人推荐房屋分期产品服务，分期相关手续费和利息全部由中介公司承担，承租人因未按时还款导致逾期，与中介公司无关；承租人每期的还款金额要按时存到绑定的银行卡里面，网贷平台每期按时划扣等。

2018年9月，因中介公司未向房主支付租金，房主要求刘先生搬离。刘先生无奈，搬离案涉房屋，将房屋返还给了房主。因刘先生已经向某网贷平台偿还了2018年10月的贷款（即2018年10月的房租） ，且中介公司未退还已付押金及服务费，于是刘先生将中介公司诉至法院，请求法院判决解除房屋租赁合同，并退还押金2500元、服务费540元、2018年10月的房租2500元，并支付违约金2500元。

裁判结果

法院经审理后认为，因涉案房屋所有权人将房屋收回，导致被告中介公司无法与原告继续履行合同，被告中介公司构成违约，依法应当承担违约责任，故刘先生要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予支持。同时，被告中介公司应当将押金2500元、服务费540元、未租住期间的租金2500元返还给原告刘先生，并支付刘先生违约金2500元。

法官提示

当前，“租金贷”是房屋租赁中出现的一种新的租金支付方式，承租人与出租人（通常为中介公司）形成的房屋租赁合同关系，以及其与第三方金融机构形成的借款合同关系，分属于不同的法律关系。通常情况下，金融机构已经一次性将租期内的全部或部分租金支付给出租人，承租人此后履行的是向金融机构的还款义务。

所以，在出租人拖欠房主租金的情况下，承租人面临被房主要求腾退的风险，同时也面临金融机构催还贷款的困境。此时，承租人应及时解除与中介公司的租赁合同，并主张中介公司返还剩余租金。因此，也提醒大家，在选择“租金贷”时，尽可能选诚信度高的出租人，认真核实租赁合同及附件相关条款，尤其是关于合同解除和违约责任部分，并留存相关证据，避免造成不必要的损失。

6、邻居互诉只因开门方向，被判同时整改利人利己

陆老汉夫妇和张女士均为昌平区回龙观某小区的住户，两家是斜对门的邻居。开发商交付房屋时，入户门均为内开式。入住后，陆老汉夫妇将入户门改为外开式。2016年，张女士将自家入户门也改为外开式。陆老汉夫妇称，自家改为外开式防盗门是经过原对门邻居及物业同意的，张女士家门开启时自家的门无法开启，给老人进出造成极大不便和安全隐患。于是陆老汉夫妇将张女士诉至昌平法院，要求张女士将防盗门改为内开式。庭审中，张女士提出反诉，称陆老汉家防盗门开启时，自家的老人、小孩都有被撞击的风险，也要求陆老汉夫妇对外开防盗门进行整改。

裁判结果

法院经审理后认为，两家均自行将入户门更改为外开防盗门，更改的户门开启时，必然使户门之间的距离进一步缩短，影响双方的通行。且如有居民在楼道内停留时，防盗门突然外开有可能对他人造成伤害。鉴于双方更改户门的行为均给对方的出入造成隐患，因此法院判决原、被告均将向外开启的入户防盗门更改为内开式。

法官提示

人常说：“远亲不如近邻”，这句话形象地道出了邻里之间融洽、和睦的重要性。生活中一些事情如果处理不当则会影响邻居生活，甚至需要承担相应的法律责任。关于邻里关系，物权法规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

此外，业主在行使权利时，应遵守法律、法规以及管理规约，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。在此法院建议，业主对自身不动产的利用，应以不损害相邻方或者其他利害关系人的利益为前提，例如，对房屋进行装修改造时不得改变建筑物原有结构；不要在建筑物内放置危险、放射性物品，危及整个建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；铺设管线或者改水改电时要做好科学设计，避免给相邻方造成损害；不得违章加建、改建或侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分；将住宅改变为经营性用房时，需依法征得有利害关系的业主同意。否则，相邻业主或者其他有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

此外，对于邻里间的纠纷，建议大家首先要加强自我监督和规范；其次要各持宽容态度，积极与对方协商；最后，协商不成可找居委会、司法所人民调解委员会等调解解决，避免诉讼导致邻里关系更加激化。

7、九旬老人诉患癌女儿，法官判其少付赡养费

张老太与丈夫共有四个子女，张老太的丈夫于2008年1月离世，同年3月，张老太与四位子女协商，将其与丈夫的房屋过户给三女儿关女士，并明确约定张老太仍然可以在该房屋中居住。2013年7月，关女士被诊断出患有肾癌、高血压病和高血脂症。2019年，张老太将关女士诉至昌平法院，称房屋过户后，关女士多年没有履行赡养义务，要求关女士每月支付赡养费3000元。

庭审中，被告关女士辩称自己每月看病花费2000至3000元，而且除了每月固定退休金3500余元外，没有其他收入来源。

裁判结果

法院经审理后认为，张老太年逾九十，生活自理存在困难，有权要求子女给付赡养费。虽然张老太每月生活费及吃药需要一定开销，但是其每月有退休金4000余元，且有其他三个子女照顾与提供经济支持，能够保证老人生活之稳定。考虑到三女儿关女士每月仅有固定收入3500余元，且患有严重疾病，需要大量医疗费支出，每月给付母亲3000元的赡养费用将会给其生活带来困难。因此，张老太主张的赡养费金额过高，法院判决关女士自2019年8月起每月给付赡养费600元，于每月15日前付清。

法官提示

尊老爱幼，感恩敬孝，一直是中华民族的传统美德。赡养老人是子女的责任和义务，这份义务不能因任何原因而消除。而赡养老人的方式要充分考虑老人的生活环境、就医情况、精神状况等多方面原因，保证老年人作为弱势一方的合法利益最大化。司法实践中，法院会结合父母的实际需求确定每月的赡养费数额，原则上由子女平均负担，但也会考虑适当照顾支付能力相对较低或财产分配较少的子女，在负担数额上作出相应调整。

需要注意的是，赡养人除了应当履行对老人经济上的抚养、生活上的照料义务，更应该承担对老人精神上的慰藉义务，定期到父母居住处探望或电话问候，让老人能够安享晚年。老人也应适当考虑子女的经济条件及赡养能力，对其提出合理需求。双方互相体谅，及时沟通，避免产生不必要的家庭矛盾。

8、儿子去世遗产引争议，人民调解凝聚三代人

刘先生与陈女士系夫妻关系，双方育有独生子小刘，刘老汉夫妇系刘先生的父母。2019年4月，刘先生去世，生前未留有遗嘱。刘先生名下有一套位于昌平区东小口镇某小区的房屋，该房屋属于刘先生与陈女士的夫妻共同财产。因为儿子的突然去世，刘老汉夫妇与儿媳陈女士、孙子小刘对于房屋的继承发生了争议，来到昌平区天通苑北街道人民调解委员会申请调解。

裁判结果

调解员接到案件后，首先详细了解了家庭关系情况，接着从亲情的角度指出，尽管刘先生去世给家庭带来很大的伤痛，但是刘老汉夫妇和小刘的血缘关系是割不断的。经过耐心倾听与疏导，刘老汉夫妇和陈女士同意参与调解，利用这次机会，调解员也希望双方能改善亲情关系，在未来相互照顾、关心。

案件最后顺利达成调解协议，刘老汉夫妇和陈女士自愿放弃继承属于刘先生房产中的50%份额，由小刘继承。该房产中属于陈女士50%的份额保持不变。房屋由陈女士和小刘按份共有，每人享有一半的所有权份额。

法官提示

当前，“人民调解+司法确认”是群众处理婚姻家庭和继承纠纷的一种便捷方式。家庭成员去世后，各继承人可以就遗产分割问题到当地人民调解委员会进行调解，各方达成调解协议后，可以在30日内共同到法院申请司法确认，法院经审查认为调解协议真实、合法、有效的，裁定确认人民调解协议有效。此后，如果一方当事人不履行协议内容的，另一方当事人可以持人民调解协议和法院的裁定书，向法院申请强制执行调解协议的内容。

家庭成员之间的纠纷，往往是因为情感没有得到疏通引发的利益之争。采用调解的方式处理家庭成员之间的纠纷，往往更容易帮助双方解开“心结”，维持血浓于水的亲情。应当注意的是，申请人要向人民调解组织和法院如实陈述相关情况，并持有完整的亲属关系证明、财产权属证明等佐证，如果因虚假陈述或提供虚假证据、恶意串通等，侵害了他人的合法权益，会被依法惩戒，并承担相应的法律责任。

9、离婚时约定房产归儿子，前夫反悔诉撤销未获支持

2016年，杨先生与王女士经民政机关登记离婚并签订离婚协议，约定双方位于昌平区的某两居室，在离婚之后归儿子小杨所有，待该房屋取得房产证后，将其过户至儿子名下。双方离婚后，杨先生反悔，称自己生活困难、无处居住，以涉案房屋至今未过户登记到儿子名下为由诉至法院，要求撤销对儿子小杨的赠与，不同意将房屋过户给儿子。

被告王女士和小杨辩称，王女士同意离婚的其中一个条件就是双方把房屋赠与给儿子，该赠与是负有道德义务的赠与，杨先生不能任意行使撤销权。

裁判结果

法院经审理后认为，杨先生与王女士签订离婚协议书并经民政机关登记离婚，双方在离婚协议书中约定将夫妻共同所有房屋离婚后归儿子所有。综合双方离婚协议书的内容，将房屋赠与儿子系杨先生、王女士就双方婚姻关系解除后共同财产分割、子女抚养等问题做出的综合处理的一部分，与离婚协议书中的其他内容属于一个整体、不可分割，具有身份关系和道德义务的性质，不同于一般的赠与。杨先生在与王女士办理完离婚登记之后，又以赠与财产尚未发生转移为由要求行使任意撤销权撤销对儿子的赠与，不符合双方签订的离婚协议书的本意，因此法院判决驳回杨先生要求撤销赠与的主张。

法官提示

根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用此规定。离婚协议约定房屋赠与子女是一种解除双方身份关系为目的的赠与行为，具有一定的道德义务性质，有别于普通民事主体之间的赠与。这种赠与行为，本质上是离婚双方签订离婚协议的一个重要条件。如果没有该赠与行为，夫妻双方有可能或者甚至不能达成离婚合意。所以，在夫妻双方婚姻关系得以解除，且离婚协议的其他内容已经履行的情况下，应当视为赠与财产的目的已经实现，赠与行为不能随意撤销。

在此，也提示大家，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，双方均应当按约定履行。

男女双方在签订离婚协议时：

一要对所有夫妻共同财产和债务列举清单，分别进行分割，做到好聚好散；

二是对于离婚协议中所附条件或履行期限明确约定，避免一方事后反悔；

三是离婚后尽快办理房屋、车辆等财产过户登记手续，以防擅自处分导致财产追回难。

10、老人生前视频留遗嘱，儿女存疑法院认定有效

陈老汉生前购买了一套房屋并登记在自己名下。2018年8月，陈老汉去世，留有一份录像遗嘱，表示涉案房屋归大儿子所有，大儿子分别给付二儿子42万元、小女儿30万元作为补偿。现三个子女未能就房屋的继承问题达成一致意见，大儿子起诉至昌平法院，要求判决涉案房屋归自己所有。

庭审中，二儿子和小女儿辩称录像遗嘱是刘老汉在被胁迫的情况下做出的，不予认可，要求按照法定继承，即每人三分之一的份额继承。

裁判结果

法院经审理后认为，我国《继承法》规定的遗嘱形式中，仅规定了录音遗嘱，并未规定录像遗嘱。因录像是视听资料，属于法定证据范畴，且录像遗嘱较之录音遗嘱，除声音外还有画面，对订立遗嘱的环境、场面、被继承人的精神状态、身体状况等记录的更全面客观。本案中通过当庭播放录像遗嘱，可以看出陈老汉对涉案房屋作出了比较明确的处分，且二儿子和小女儿对录像内容亦予以认可。二被告主张录像遗嘱是陈老汉在胁迫下作出的，不是其真实意思表示，但未提供相应证据加以证明，故法院对二被告的辩解不予采信，法院对原告提交的陈老汉的录像遗嘱效力予以认定。最终，法院判决涉案房屋归大儿子所有，大儿子给付二儿子房屋折价款42万元，给付小女儿房屋折价款30万元。

法官提示

由于电子信息技术的迅猛发展，现如今通过录像载体订立遗嘱的情况较为普遍。在此，提示大家通过录像订立遗嘱应当注意以下几点：

一是遗嘱人立遗嘱时必须具有行为能力，无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效

法院会从立遗嘱人的年龄、精神状态、身体状况以及录像中的表达意思是否清楚等方面并结合当事人的举证证据来进行判断。

二是录像遗嘱的取得应当符合法律规定

如果遗嘱人是在受到威胁、引诱、欺骗、强迫等情况下订立的遗嘱，无法如实反映立遗嘱人的真实意思表示，该遗嘱将被认定为无效遗嘱。

三是录像遗嘱的内容应当真实合法

如果存在被剪接、剪辑或者伪造、画面前后连接不紧密，内容被篡改，擅自处分了国家、集体或者他人所有财产的也将被认定为无效遗嘱。

 来源：京法网事