房地产 | 违章建筑在依法拆除、拆迁、非法拆除三种情形下的赔偿问题   

一、违章建筑的处理，应正确区分拆除与拆迁

“拆违不等于拆迁”，拆除、没收违章建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。但拆除违法建设与拆迁完全是两个概念。

案例：辽阳市弓长岭区汤河矿石加工厂诉鞍钢集团矿业公司弓长岭矿业公司财产损害赔偿纠纷案，最高人民法院，（2013）民抗字第3号。法院审理认为：鞍山市公安局钢都分局弓矿公安处虽曾在矿业公司发布的清理公告上加盖印章，并派员到拆迁现场，但未主导、参与拆除行为。拆除行为虽经过弓长岭区人民政府区长办公会议讨论，但该区政府讨论时间为2007年5月16日下午，此时矿业公司的拆除行为已进行多时，且该区政府同意的是按照法定程序拆除。故被诉拆除行为不是相关行政机关的行政行为，也非矿业公司代行行政职能的行为，而是矿业公司将其认为侵权的矿石加工厂自行拆除的行为，属平等主体间的民事争议，应适用民法通则等有关规定作为处理依据。被诉拆除行为并非因项目建设用地而对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁，不属《城市房屋拆迁管理条例》适用范围。

二、行政机关依法拆除违章建筑不予补偿，相关行政机关还可以依法追缴强拆费用。对拆除违章建筑具体行政行为不服的，可提起行政复议或行政诉讼

《中华人民共和国城乡规划法》（2015修正）第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

第六十六条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”

国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月施行，第二十四条：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。”

《城市房屋拆迁管理条例》（已失效）第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”

不予补偿的“违章建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑，而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。一般违章建筑包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

行政机关有权立案查处违章建筑，但仅限以下职能部门：一是规划局或者规划委员会；二是省级政府授权的城市管理综合行政执法局；三是乡、镇人民政府针对乡、村庄规划区范围内的违章建筑。除了上述部门，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法都是于法无据。

案例：天津市顺达建材有限公司与天津六建建筑工程有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷再审案，最高人民法院（2013）民申字第957号。法院审理认为：西青国土局给予六建公司的13115万元拆迁补偿费中，不包含对顺达公司建造的地上建筑物的补偿。顺达公司建造的地上建筑物属于抢建的违章建筑，依法不应得到任何补偿。

案例：胡某某与鞍山市千山区齐大山镇金胡新村村民委员会等财产损害赔偿纠纷上诉案，最高人民法院，（2014）民一终字第64号。法院审理认为：涉案土地拆迁工作系由鞍山市人民政府组织实施，鞍山市人民政府也表示，胡某某所主张的损失系政府清除的违章建筑，拆除行为属于政府行为。如果胡某某认为鞍山市人民政府的行为侵犯其合法权益，其可以通过依法提起行政诉讼等途径予以解决。有鉴于此，胡某某要求金胡村委会赔偿其损失159986339元，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。

三、违章建筑被依法拆迁的，按地区条例或拆迁安置协议约定看是否给予补偿

一种观点认为，违章建筑本身违反了法律法规的强制性规定，这种非法利益不应当受到法律的保护。

案例：绵竹市华盛房地产开发有限责任公司与杨雁宾房屋拆迁安置补偿纠纷案，四川省绵竹市人民法院，（2000）绵竹民初字第201号。法院审理认为：原告华盛公司对被告杨雁宾所有的紫来桥44号房屋进行拆迁，被告杨雁宾明确表示只进行拆迁补偿。根据《绵竹市马尾河城区段防范综合治理工程房屋拆迁安置补偿管理暂行办法》＜竹府发（1999）8号文件＞和绵竹市人民政府房屋拆迁管理办公室对本院的答复，自行修建的房屋系违章建筑，不予补偿。

另一种观点认为，违章建筑人对于违章建筑有占有和使用权，违章建筑人可以获得拆迁补偿。法律规定的拆除违章建筑不予补偿，只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，但其仍享有相应的拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。

案例：马玉华诉乌鲁木齐市人民政府等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，最高人民法院，（2016）最高法民申293号。法院审理认为，马玉华原居住的房屋属违章建筑，在征购拆迁过程中，根据乌鲁木齐市政府乌市政[1986]165号《关于颁发的通知》第十四条关于“征迁各类房屋补偿”第8项，对持有临时房屋产权证的房产进行征迁补偿，给予临时安置及补助。

四、违章建筑被非法拆除的情形下，损失赔偿以建筑材料款或其他物品的实际损失为限

我国物权法第二百四十五条明确规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损失的，占有人有权请求损害赔偿。”违章建筑被非法拆除，违章建筑人对建筑房屋的占有受到了非法的侵犯，其损失赔偿一般以建筑材料款或其他物品的实际损失为限。

案例：厦门鸿益公司诉厦门市城监支队强制拆除违章建筑物行政赔偿案，福建省厦门市中级人民法院。法院审理认为，由于城监支队执行该具体行政行为程序违法，且造成鸿益公司部分财产受损，所以应承担相应的法律后果，按照相关规定予以赔偿。被告在对原告建筑物进行强制拆除时，未作出相应的保全措施，致原告建筑物内的汽车零部件损失15000元，被告应予赔偿。

案例：王明德诉江苏省苏州市吴中区临湖镇石塘村村民委员会财产损失赔偿纠纷案，（2007）吴民一初字第1224号。法院审理认为，公民的合法财产受法律保护。由于原告所建房屋没有合法的审批手续，属违章建筑，不受法律保护。原告对所搭建房屋的砖、瓦、卷帘门等建筑材料享有所有权，但上述材料仍在原地，原告可以收集整理，不存在损害，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。

来源：无讼阅读