房屋买卖合同纠纷裁判规则汇编|法宝实务

   【作者】北大法宝司法案例编辑组

   【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库

   【声明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源

　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同其自身固有的特征表现为：1.出卖人将房屋所有权转移给买受人买受人支付相应价款；2.房屋买卖合同属于有偿双务诺成合同；3.合同标的物为不动产的，所有权转移必须办理登记手续；4.房屋买卖合同是一种要式法律行为。本期推送10例房屋买卖合同纠纷的裁判规则汇编，以供大家参考。

　　一、指导性案例

　　1.合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系后建立的商品房买卖合同关系具有法律效力

　　【关键词】清偿债务；法律效力；审查

　　【裁判规则】

　　借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法 》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

　　【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条

　　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条

　　有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　【来源】指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，（2015）民一终字第180号，载《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号）。

　　【规则日期】2015.10.08

　　【法宝引证码】CLI.C.8726836

　　二、最高人民法院公报案例

　　1.当事人同时签订了商品房买卖和民间借贷合同，约定借款人未按期偿还借款，在该合同成立并生效下应认定有效

　　【关键词】商品房买卖；并存；禁止流押

　　【裁判规则】

　　1.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下。应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　2.借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

　　【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条

　　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　《中华人民共和国担保法》第四十条

　　订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　【来源】朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》 2014年第12期（总第218期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.3697733

　　2.商品房买卖合同中，既约定逾期交房和办证违约责任，又约定开发商承担逾期交房和办证的，开发商应按约定承担多项违约责任

　　【关键词】房屋买卖合同；逾期；违约责任

　　【裁判规则】

　　商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十九条

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　《中华人民共和国合同法》第四十条

　　格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　【来源】周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，载《最高人民法院公报》 2016年第11期（总第241期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.8643339

　　3.公有住房出售人与买受人约定的禁止买受人实施有碍楼房安全的行为的条款，未限制买受人的正当权利，因此是合法有效的

　　【关键词】公有住房；所有权；限制；合法有效

　　【裁判规则】

　　一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

　　二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

　　【适用法律】《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　【来源】郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案，载《最高人民法院公报》 2006年第11期（总第121期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.66769

　　4.房屋买卖合同中，当事人约定的合同目的不能实现，则可依据合同法有关规定解除合同

　　【关键词】房屋买卖合同；合同目的；解除合同

　　【裁判规则】

　　当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第九十四条

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　【来源】张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2017年第9期（总第251期）

　　【法宝引证码】CLI.C.9818157

　　5.判定一房二卖合同履行情况，可从合同的缔约真实性、合同效力、履行情况等方面入手

　　【关键词】合同效力；缔约真实性；合同义务履行

　　【裁判规则】

　　处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条

　　当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　【来源】遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2018年第12期（总第266期）

　　【法宝引证码】CLI.C.67642858

　　6.判决生效后，不动产争议第三人又提起撤销之诉，因本人原因未参加诉讼的，法院应裁定不予受理

　　【关键词】不动产登记；标的物；第三人

　　【裁判规则】

　　一、案件争议不动产的登记所有权人，同案件处理结果具有法律上的利害关系，可以作为案件第三人。

　　二、一方当事人大股东在案件诉讼过程中受让争议标的物，但未作为第三人参加诉讼，在案件判决生效后，又提起第三人撤销之诉的，法院推定其知悉案件情况，非因不能归责于本人的原因未参加诉讼的，符合常理和交易惯例。上述大股东所提第三人撤销之诉不符合起诉条件，应裁定不予受理。

　　【适用法律】《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条

　　对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

　　对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。

　　前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

　　【来源】黄光娜与海口栋梁实业有限公司、广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司商品房销售合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2016年第9期（总第239期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.8210565

　　7.房屋存在质量问题对购买人造成实际损失，且损失未明确约定的可依据房屋同期租金计算损失

　　【关键词】质量问题；实际损失；房屋同期租金

　　【裁判规则】

　　一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

　　二、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十三条

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

　　【来源】李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2016年第12期（总第242期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.8709495

　　8.书面证据具有较高的证明力，确定了当事人间的民事法律关系，因此在证据审核方面应更为审慎

　　【关键词】合同效力；书面证据；民事法律关系

　　【裁判规则】

　　一、合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

　　二、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。

　　三、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第八条

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　《中华人民共和国合同法》第六十条第一款

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　【来源】洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》 2016年第1期（总第231期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.8211873

　　9.合同一方当事人不能因案外人违约，在合同履行中行使不安抗辩权

　　【关键词】合同相对性；案外人违约；不安抗辩权

　　【裁判规则】

　　根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。

　　【适用法律】《中华人民共和国合同法》第六十八条

　　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

　　（一）经营状况严重恶化；

　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

　　（三）丧失商业信誉；

　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任

　　《中华人民共和国合同法》第六十九条

　　当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

　　【来源】俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2011年第8期（总第178期）。

　　【法宝引证码】CLI.C.385735