最高法院：交付全部或者大部款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权

裁判要旨

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理作出了规定，但第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定属于第二十七条的例外性规定，在符合第二十九条规定的情形时，消费者的物权期待权即可排除对商品房享有优先受偿权的申请执行人的执行。同时根据《工程价款优先权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，亦可得出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申530号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街。

代表人：程某某，该行行长。

委托诉讼代理人：张某某，北京大成（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙某某，北京大成（西安）律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某某，男，1981年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。

一审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段118号。

再审申请人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）因与被申请人王某某、一审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院(2019)陕民终680号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

交行陕西省分行申请再审称：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，王某某提供的证据无法证明其已支付购房款、名下无房产以及房屋交付使用的事实。本案中王某某仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为支付价款的证据，但作为第三人的瑞麟公司未出庭，无法证明购房合同的真实性。大额购房款全部通过现金方式支付不可信，王某某未提供有效的购房发票，法院应审查其银行交易明细，以现金交易的还应对其取款记录以及资金来源进行核实，否则无法证明支付价款的真实性。西安市房屋管理局回复的财产查询反馈信息仅限于西安市房管局登记的信息，无法全面真实反映王某某名下房屋信息。依据相关司法解释及规定，“名下无其他用于居住的房屋”应为案外人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋。原审法院仅依据西安市房屋管理局反馈的王某某西安市内房屋信息，认定王某某“名下无其他用于居住房屋”的事实错误。王某某称其已入住案涉房屋，但瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，不能交付使用，且一审法院执行庭及评估机构在对案涉房屋评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用的行为。王某某主张占用案涉房屋的时间在人民法院查封之后，应当依法予以排除。王某某原审中提供的房屋验收交接表、交房入住书复印件上的签字与商品房买卖合同签字不一致，原审法院对此未严格审查，导致事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，王某某与瑞麟公司签署《商品房买卖合同》的时间明显晚于抵押权设定时间，其完全有条件知晓不动产上存在抵押权，抵押权人交行陕西省分行享有对抗案外人的优先受偿权，案外人王某某提出的排除执行异议申请不应得到支持。即便依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王某某提供的证据亦不足以证明其符合排除执行的情形。三、瑞麟公司的账册对案涉房屋买卖是否真实，是否已支付房款事实的认定有重要影响，交行陕西省分行因客观原因不能自行收集，申请原审法院调查收集，但原审法院未调查收集。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项的规定，申请再审。

本院经审查认为，本案为申请再审案件，应当围绕交行陕西省分行的申请再审理由，对本案原审判决是否存在其主张的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的情形进行审查。

根据查明的事实，2014年8月10日，王某某与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定王某某购买瑞麟公司开发建设的西安市临潼区房屋，总价款为62万元。原审中王某某提供的瑞麟公司出具的收款收据和《交房入住书》，能够证明王某某作为案涉房屋的买受人已向瑞麟公司交付62万元购房款及瑞麟公司认可的事实，原审法院据此认定王某某已支付购房款，依据充分。本案中案涉房屋用途为住宅，经一审法院现场勘验，案涉房屋由王某某一家居住使用，王某某在西安市没有登记于其名下的其他住房，原审法院据此认定王某某购买案涉房屋用于居住并无不当。王某某提交的交房入住书、房屋验收交接表、装修施工许可证、交纳物业费、水电费的收费凭证以及一审法院对案涉房屋现场勘验的情况，均能证明王某某已对案涉房屋进行装修并占有使用，原审判决据此认定案涉房屋交付使用亦无不当。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”交行陕西省分行申请调取瑞麟公司账册中关于王某某交付案涉房屋购房款的证据，鉴于根据现有证据可以查清审理本案涉及的事实，原审法院对交行陕西省分行调取证据的申请不予准许并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述司法解释规定的内容看，第二十七条对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理作出了规定，但第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定属于第二十七条的例外性规定，在符合第二十九条规定的情形时，消费者的物权期待权即可排除对商品房享有优先受偿权的申请执行人的执行。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，亦可得出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。根据原审查明的事实，王某某提交的证据能够证明其作为买受人对登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。故原审法院认定王某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不存在适用法律错误的情形。

综上，交行陕西省分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回交通银行股份有限公司陕西省分行的再审申请。

审   判   长　骆　电

审   判   员　任雪峰

审   判   员　曾朝晖

二〇二〇年二月二十五日

法 官 助 理   陈   晨

书   记   员   朱娅楠

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