为逃税　房屋买卖签订“阴阳合同” 惹麻烦

　　房屋的评估价为34.6万元，而在买卖双方当事人的共同“努力” 下，签订了一份《房屋买卖合同》，房屋交易价为16万元；后双方实际以30万元成交并办理了房产过户手续。尔后卖方以该合同签订不是自已的真实意思表示、存在重大误解及显失公平为由向宜州市人民法院提起诉讼，请求撤销《房屋买卖合同》，一审法院驳回原告宋大兵的诉讼请求。宋大兵不服判决上诉至河池市中级人民法院，近日，中院作出驳回上诉，维持原判的终审裁定。

　　宜州市庆远镇的宋大兵与韦彩燕原系夫妻关系，2006年7月10日，双方离婚，婚内财产有座落于宜州市庆远镇的房屋一套。

　　2013年3月28日，宋大兵、韦彩燕与黄雄、李玲玲夫妻达成转让房屋的合意，四人约定先签订一份书面的《房屋买卖合同》给房产局备案并用该合同作为纳税依据，过后再实际支付转让房屋的款项。同日四人在宜州市房地产管理局签订《房屋买卖合同》，合同的主要内容为：甲方自愿将自有坐落于宜州市庆远镇的房屋一宗，建筑面积39.96平米售卖给乙方，上述房屋双方议定价款为壹拾陆万元整等。以上合同签订后，双方将合同交由宜州市房地产管理局、宜州市国土资源局登记备案。

　　但宜州市房地产管理局、宜州市国土资源局要求买卖双方对房屋价格进行鉴定，并以鉴定价格作为缴纳税费依据，经宜州市价格认定分局认定上述房屋价格为346000元。2013年3月29日，黄雄向韦彩燕支付购房款170000元，韦彩燕出具一张收条给被告黄雄。2013年3月29日、2013年4月12日黄雄支付购房款50000元、40000元给宋大兵，宋大兵出具二张收条给黄雄。2013年5月3日，上述房屋转移登记到黄雄、李玲玲名下，并办理了房产证。2013年5月29日，黄雄支付40000元购房款给韦彩燕，韦彩燕出具一张收条给黄雄。

　　2013年11月4日，宋大兵将黄雄、李玲玲、韦彩燕告上宜州市人民法院，起诉称：2013年，双方经商谈达成该房屋以40万成交的共识。被告黄雄、李玲玲对原告及被告韦彩燕称：“要签订一份假合同把房屋的出售价变成16万元，来应付房产部门、税务部门收取的税费”。于是自己违心于2013年3月28日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：该房屋及附属设备价款为16万元；本合同发生的过户税费由黄雄、李玲玲负担等主要内容。原告签订的《房屋买卖合同》并不是自己的真实意思表示，故请求判令撤销原告与三被告于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》。

　　宜州市人民法院审理后认为，合同因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的，或者一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人协商一致，亦可以自行变更合同。2013年3月28日原被告双方签订《房屋买卖合同》约定房屋买卖价款为160000元，之后双方并未按照原合同履行自己的权利义务，被告黄雄、李玲玲一共支付原告宋大兵、被告韦彩燕房屋转让款300000元，原告宋大兵、被告韦彩燕将房屋所有权变更到被告黄雄、李玲玲名下。本案中，合同双方在履行过程中实际上达成合意对原有合同关于价款的内容进行了变更，变更之后的合同价款与市场价相差不大，并没有存在显失公平或合同一方受到欺诈致使另一方权益受损的情形，故原告宋大兵请求撤销2013年3月28日的《房屋买卖合同》没有事实和法律依据，法院不予支持。为此，法院判决驳回原告宋大兵的诉讼请求。宣判后，宋大兵以一审认定案件事实不清、显失公平为由上诉至河池市中级人民法院，请求中院改判。

　　河池市中级人民法院经审理认为：合同除了书面形式和口头形式，还可以以其他形式成立，可以根据当事人的行为或者特定情形推定合同的成立。黄雄、李玲玲与宋大兵、韦彩燕于2013年3月28日签订了《房屋买卖合同》，双方达成了房屋买卖的合意，黄雄、李玲玲向宋大兵、韦彩燕支付了30万元的购房款，宋大兵、韦彩燕亦将本案讼争房屋过户到黄雄、李玲玲名下，房屋所有权已经转移，双方均履行了购房合同主要的义务，从双方的外部行为可以推定黄雄、李玲玲与宋大兵、韦彩燕对2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》的房屋价款进行了变更。

　　另外，合同是否可以撤销，取决于合同是否具有法定的可撤销事由。经宜州市价格认定分局认定，本案讼争房屋的评估价格为346000元，虽然该价款与2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》约定价款160000元相差甚远，但如前所述，买卖双方已以实际行为将房屋价款变更为30万元，该价款与房屋评估价值相差不大，不属于显失公平的情形。上诉人称其受到黄雄、李玲玲的欺诈而违背真实意思表示订立合同，但没有提供相应的证据予以证实，对此本院不予支持。综上各方当事人对2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》的价款已经进行了变更，变更后的合同没有法定撤销事由，不属于可撤销合同。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。为此，中院作出驳回上诉，维持原判的终审裁定。

　　法理评析

　　本案主要是涉及“阴阳合同”问题，所谓“阴阳合同”是指当事人就一合同事项订立两份以上不同内容的合同，对内合同为双方真实意思表示，对外合同并非其真实意思表示，而是以逃避国家税费、骗取国家贷款等为目的。对于“阴阳合同”的处理，一般认为阴合同时双方真实意思表示，为有效合同，“阳合同” 并非双方真实意思表示，且以规避法律法规，损害国家利益为目的，故应该认定无效。在二手房买卖中，为了规避税费，原存在着大量的阴阳合同，之后国家出台新政策，房屋买卖税款缴纳以税务局评估价为主，这就抑制了房产买卖合同“阴阳合同”目的的实现。

　　本案的特殊性为：1、买卖双方签订“阳合同”即2013年3月28日的《房屋买卖合同》并没有达到规避国家税费的目的；2、“阴合同”为口头合同，双方均无证据证明“阴合同”约定的房屋价款；3、房屋产权转移已经完成，买方实际支付的价款与市场价相差不大。如按照一般“阴阳合同”来处理本案一则会产生讼累，二则会破坏交易的稳定性，三则“阳合同”无效仅为价格约定的事项无效，并不会影响其他部分的效力。故本案审理法官从双方对合同的实际履出发，认定实际履行的价款构成了“阳合同”价款内容的变更，该合同为双方真实意思表示，价款亦和实际评估价格相当，本案不存在合同可以撤销的情形。（文中人名为化名）

来源：东方法眼网

作者单位：广西宜州市人民法院

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